Мы перезвоним через 5 минут!
Просто оставьте свои контакты!
Ваши данные не передаются третьим лицам.
Сделки по отчуждению недвижимого имущества
Понятие сделок по отчуждению недвижимого имущества

Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается такая правовая сделка (договор), в результате которой, собственник недвижимого имущества, передает право на него другому лицу.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица, а также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.

Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).

Передача права на недвижимое имущество может происходить несколькими способами:

Во-первых, договор купли-продажи, то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);

Во-вторых, договор дарения, при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);

В-третьих, совершение обмена (бартер), при котором объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает также какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения), по сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;

В-четвертых, безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).

Важно отметить, что переход прав на отчуждаемое имущество будет подтвержден только после государственной регистрации такой сделки.

Из всего вышеперечисленного можно также сделать вывод о том, что существует две формы отчуждения: добровольная и принудительная.

Под добровольным отчуждением подразумеваются такие действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому лицу.

При принудительном действия совершаются государством в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям. Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Перечень положений, по которым проходит реквизиция является исчерпывающим.

Отчуждение недвижимости путем купли-продажи, мены, дарения

К форме сделок с недвижимым имуществом предъявляется обязательное требование государственной регистрации и нотариального удостоверения.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 24, 30) установлена обязательная нотариальная форма для сделок:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;
— а также для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При нотариальном удостоверении сделки нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, а также выясняет дееспособность обратившихся к нему лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли законодательству. А также проверяет наличие принадлежности имущества лицу, его отчуждающему.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

Очень важно, при оформлении договора купли-продажи, учитывать существенные условия данного договора:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество:
  • данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
  • данные о цене имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Следует также отметить долевую продажу квартиры, дома, помещения. Здесь действуют правила о праве преимущественной покупки. После того, как собственник получит законный отказ дольщиков, он сможет продать свое имущество третьим лицам.

Чтобы у нотариуса не возникло вопросов можно предоставить перечень документов, подтверждающих отказ от выкупа доли, или сособственникам посетить его лично.

Перечень документов

Для того чтобы процесс отчуждения был юридической точки зрения правовым, необходимо знать перечень документов, прилагаемых к продаже, мене или дарению недвижимости.

  • Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, либо приватизационное свидетельство.
  • Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.
  • Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто прописан в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.
  • Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.
  • И также выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или другой объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение.
Возможно вам будут интересны также следующие темы