Аренда жилья часто сопряжена с возникновением конфликтных ситуаций между собственником и нанимателем недвижимости. Решить возникшие спорные вопросы позволяет наличие юридически значимого документа - письменного соглашения.

Ответ на вопрос о том, нужен ли договор найма жилого помещения, является явно положительным. Документ защищает права сторон и прописывает обязанности, делает легальной сдачу жилья и позволяет избежать начисления штрафов за неуплату налогов.

Виды договоров найма

Различают частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Сторонами (наймодателем и нанимателем) сделок по аренде недвижимого имущества могут быть как физические, так и юридические лица. Отношения участников процесса регулируются ст. 34, 35 ГК РФ.

Если одной из сторон сделки является физическое лицо, тогда заключается соглашение о найме, если предприятие или организация - об аренде.

Виды договора найма жилого помещения:

• социальный - соглашение, заключенное между гражданином РФ и представителями государственного или муниципального фонда;
• специализированный - аренда комнаты в общежитии, служебного жилья, помещений в домах престарелых, фонде временного переселения лиц и пр.;
• коммерческий - сдача жилья с целью получения прибыли.

Действие первых 2-х видов договора регламентируется нормами Жилищного кодекса, третий тип - Гражданского. Соглашения являются возмездными и консенсуальными, наймодатель получает материальную компенсацию за предоставление жилья в пользование. Права и обязанности стороны коммерческого договора определяют самостоятельно.

При составлении соглашения социального или специализированного найма участники действуют в пределах установленных законом требований:

• с учетом отношения граждан к категории малоимущих;
• наличия предпосылок для улучшения жилищных условий;
• получения льгот и др.

Заключение соглашения. Основания для расторжения

Понятие договора найма жилого помещения предполагает его составление в простой письменной или нотариально заверенной форме. Нотариус перед удостоверением сделки устанавливает дееспособность участников, проверяет отсутствие обременений на недвижимое имущество. В соглашение обязательно включаются следующие пункты:

• данные наймодателя и нанимателя;
• их права и обязанности;
• описание предмета договора - комнаты, квартиры или дома;
• условия и порядок проведения взаиморасчетов при оплате коммунальных платежей, за пользование помещением, интернетом и городским телефоном;
• реквизиты и подписи сторон

Дополнительно в документе можно указать:

• ФИО лиц, которые будут проживать в помещении;
• условия проведения капитального или косметического ремонта;
• срок и формат получения уведомления с требованием освободить жилье и пр.

Государственная регистрация договора найма, в отличие от аренды, не является обязательной.

Соглашение в одностороннем порядке расторгается по инициативе наймодателя в случае:

• пропуска нанимателем более 2-х раз платы за пользование жильем;
• наличии жалоб о регулярном нарушении прав и интересов собственников соседних помещений;
• порчи и нанесения недвижимому имуществу другого вреда;
• использования нанимателем объекта не по назначению.

Подписание договора найма жилого помещения у нотариуса гарантирует соблюдение прав и интересов обеих сторон, придает больше значимости доказательствам при рассмотрении спорных ситуаций в суде.