Сделки с квартирами в Москве: почему участие нотариуса обязательно и как избежать рисков

Проведение сделок с недвижимостью — ответственный процесс, где каждая ошибка может привести к финансовым потерям или судебным спорам. С 2016 года законодательство РФ сделало обязательным нотариальное удостоверение договоров купли-продажи долей в квартирах, а с 2023 года — всех сделок с недвижимостью между физическими лицами. Нотариус Глеб Борисович Акимов, работающий в Москве с 1991 года, разъясняет ключевые нюансы оформления и подводные камни, о которых важно знать.

Юридические аспекты сделок с квартирами: что проверяет нотариус

Нотариус выполняет не только формальное заверение подписей, но и комплексную проверку законности сделки. В его задачи входит:

Верификация сторон: подтверждение дееспособности участников, проверка паспортных данных и полномочий представителей (при наличии доверенности).
Анализ правоустанавливающих документов: изучение договора предыдущей сделки, свидетельства о наследстве или решения суда, на основании которых продавец владеет квартирой.
Выявление обременений: проверка наличия ипотеки, арестов, сервитутов или залогов через запросы в Росреестр и базу данных исполнительных производств.
Согласие третьих лиц: удостоверение, что супруг/супруга продавца дали согласие на сделку (если квартира приобретена в браке), а также подтверждение отсутствия претензий со стороны несовершеннолетних или недееспособных собственников.
Пример из практики: в 2022 году при оформлении сделки в центре Москвы нотариус Акимов выявил скрытый арест квартиры, наложенный из-за долгов продавца перед банком. Это предотвратило потерю 12 млн рублей покупателем.

Главная страница Получить консультацию Позвонить

Этапы нотариального оформления сделки купли-продажи квартиры

Подготовка документов:
Паспорта сторон;
Выписка из ЕГРН;
Технический план помещения;
Нотариальное согласие супруга (при необходимости);
Справка об отсутствии долгов по ЖКУ (не обязательна, но рекомендуется).

Составление договора: нотариус разрабатывает индивидуальный текст, учитывающий условия рассрочки, обременения или права проживания третьих лиц.

Проверка чистоты сделки: удостоверение, что цена соответствует рыночной (для исключения схем с занижением стоимости и уходом от налогов).

Регистрация перехода права: с 2023 года нотариус самостоятельно направляет документы в Росреестр в электронном виде. Срок регистрации — 1 рабочий день.

Особенности сделок с недвижимостью в Москве

Высокие риски мошенничества: по данным МВД, 30% преступлений в сфере недвижимости совершается в столице. Нотариус страхует свою ответственность на сумму до 10 млн рублей, что гарантирует компенсацию при ошибке.
Распространение договоров долевой собственности: при покупке квартиры супругами нотариус предлагает заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Электронные сервисы: удаленное заверение сделок через видео-конференц-связь (для участников, находящихся в разных городах) с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

Почему сделка без нотариуса опасна?

Недействительность договора. Если документ не удостоверен нотариусом в случаях, предусмотренных законом, он может быть оспорен в суде (ст. 163 ГК РФ).
Риск признания сторон недееспособными. Без проверки нотариуса покупатель может столкнуться с иском от родственников продавца, которые докажут, что на момент сделки он страдал деменцией.
Скрытые обременения. Частные лица не имеют доступа к некоторым закрытым реестрам, например, к базе исполнительных производств ФССП.